KİRA SÖZLEŞMESİNDE NELERE DİKKAT EDİLMELİ?

Son dönemde zamlar nedeniyle kiracılarla mülk sahibi arasındaki anlaşmazlıkların arttı.

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz, konuya ilişkin yaptığı değerlendirmede, özellikle eski kiracılar ile mülk sahipleri arasında sorunlar yaşandığına vurgu yaptı.

Kiraz, gelinen noktada ev sahiplerinin, yeni kiracıyı istedikleri zaman çıkarabilmek için, boş veya tarihli tahliye taahhüdü istediğini kaydederek, şunları söyledi:

"Ayrıca su, elektrik ve doğal faturasını kiracı üzerine yapmıyorlar. Ev sahibi herhangi bir sözleşme yapmadan 'Burada oturabilirsin, al anahtarını. Ancak faturalar benim üzerime olacak. Fatura geldikçe size ibraz ederim' diyor. Kiracı bu şekilde kalmayı kabul ederse, ilerleyen zamanlarda fırsatçı ev sahibi istediği an su, elektrik ve doğal gazı kapattırıyor.

DASK poliçesi veya herhangi bir sözleşme olmadığı için kiracı abonelikleri üzerine alamıyor. Böyle bir durumda kiracı hak da talep edemiyor. Çünkü, kiracının hukuki anlamda hakkının korunması veya mahkemeye başvurabilmesi için 'mal sahibinin aldığı kirayı beyan etmesi' veya 'kiracının oturduğu evi ikametgah olarak kullandığını bildirmesi' gerekiyor. Bu nedenle herhangi bir hukuki yaptırım yapılamıyor."

Kira sözleşmesi imzalarken dikkat edilmesi gereken 6 husus

Ali Güvenç Kiraz, kiracılara, ev sahibi ile kira sözleşmesi yaparken şu 6 hususa dikkat etmeleri gerektiğini açıkladı:

"Birincisi; kiracı mutlaka ve mutlaka yazılı kira sözleşmesi yapmalı. Sözlü kira sözleşmesine itibar edilmemeli. İkincisi; kiracı, kira sözleşmesiyle birlikte imza attığı tarihte meskenin DASK poliçesini mutlaka almalı. Üçüncüsü; taşınmaza ilişkin elektrik, su ve doğal gaz gibi tüm genel abonelik hizmetleri kiracı üzerinden yapılmalı. Dördüncüsü; kiracı asla boş tahliye taahhüdü düzenlememeli. Eğer böyle bir şey düzenlenecekse tahliye tarihi net olmalı.

Beşincisi; kiracı, kira bedeli ve kullanım kaynaklı vergiler dışında hiçbir verginin ve yan giderlerin kendisine ödetilmesini kabul etmemeli. Mesela emlak vergisi, ecrimisil ödemesi, taşınmazın aynından kaynaklanan vergiler mal sahibinin ödemekle yükümlü olduğu vergilerdir. Kiracı sadece kullanım kaynaklı ödemeleri yapmalıdır."

Hangi ödemeyi kiracı, hangisini mülk sahibi yapar?

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Kiraz, altıncı husus olarak, kira sözleşmesine "taşınmazın mülkünden kaynaklı yatırım bütçesinin tüm kalemlerinin mal sahibince ödenmesi" hususunun eklenmesi gerektiğini vurguladı.

Burada zaman zaman kiracı ile mülk sahibi arasında sorun yaşanabildiğini dile getiren Kiraz, "Mesela asansörün değiştirilmesi mülk sahibinin, bakım ücreti kiracının; kombi değiştirilmesi mülk sahibinin, bakımı kiracının sorumluluğundadır. Binanın boyanması ve güçlendirilmesi mal sahibine aitken, bahçe ve çevre bakımı ücretlerini kiracının ödemesi gerekiyor. Apartman görevlisinin maaşı kiracıya, kıdem tazminatı mal sahibine aittir. bu örnekleri çoğaltabiliriz" şeklinde konuştu.

"Doğru hazırlanan kira sözleşmesi tahliye tehdidini ortadan kaldırır"

Kiraz, sözleşmelerde bu hususların açıkça belirlenmesi durumunda kiracının, kira tespit davasına maruz kalmadan yasal artışı uygulayarak 5 yıl boyunca oturmaya devam edebileceğini kaydederek, şu ifadeleri kullandı:

"Ayrıca 1+10 yıl boyunca doğrudan tahliye tehdidiyle karşı karşıya kalmayacaktır. Burada kirasını zamanında ödemesi ve yasal artışı doğru şekilde yapması önemli. Mal sahibine haklı tahliye sebebi oluşturacak bir gerekçe verilmediği sürece 10+1 yıl boyunca doğrudan tahliye tehdidiyle karşı karşıya kalınmayacaktı. Öte yandan mal sahibinin gerçekten ihtiyacı varsa ve bunu belgeliyorsa, mülk satılmışsa ve yeni alan kişinin de ihtiyacı varsa, kiracı borcunu ödemeyip iki defa ihtara maruz kalmışsa ve temerrüde düşmüşse tahliye mal sahibinin hakkıdır."

'Devletin kira oranında artış yapılacaktır' ifadesi sorunları engeller

Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Ali Yüksel de sözleşmelerin uzun süreli yapılmasının kiracının, kısa olmasının konut sahibinin lehine olduğunu söyledi.

Yüksel, konutun satılması halinde yeni malikin kiracıyı tahliye etmesi hakkı bulunduğunu belirterek, "Bu durumdaki riski kaldırmak için, kira sözleşmesinin tapuya şerh edilmesinde yarar vardır. Şerh, kiracıyı koruyacaktır" dedi.

Konut sahibinin kendisinin veya çocuklarının ihtiyacı için talepte bulunmayacağının madde olarak yazılabileceğini dile getiren Yüksel, "Sözleşmede, kira artışına ilişkin yıllık oran belirtmek yerine 'devletin kira oranında artış yapılacaktır' ifadesi artışla ilgili ileride yaşanacak tartışma ve davaları engelleyecektir. Bu durumda, devletin açıkladığı oranlar yıl dönümünde otomatikman artış olarak yapılmalıdır" diye konuştu.

Yüksel, kira sözleşmesinde, aidat kavramının içine nelerin dahil olduğunun açıkça belirtilmesi gerektiğini kaydederek, evde, sözleşmeye imza atan kişi ve ailesi dışında kalacak kişi varsa bunların belirtilmesi gerektiğini, aksi takdirde tahliye davası açılabileceğini anlattı.

"Depozito tutarı vadeli hesapta tutulmak zorunda"

Ali Yüksel, kiracı veya kiraya verenin vefatı halinde sözleşmenin devam edip etmeyeceğinin belirtilmesinin öneminden bahsederek, "Mevcut daire krokisinin sözleşmeye eklenmesi daha sonra duvarların kaldırıldığı ya da tadilat gibi konularda ihtilafı önleyecektir" ifadesini kullandı.

Depozitonun en fazla 3 aylık kira bedeli kadar olabileceğini, bu rakamın vadeli bir hesapta tutulmasının zorunlu olduğunu anlatan Yüksel, erken tahliye halinde kiracının konut sahibi ile birlikte mevcut durumu bir tutanakla tespit ederek teslim etmesinin faydalı olacağını belirtti.

Yüksel, home ofis olarak kullanım şekliyle evden çalışılacak bir şirket söz konusu ise kontrata yazılması gerektiğini belirterek, kiracıları, kentsel dönüşüme girme riski olan binalara masraf yapmamaları konusunda uyardı.

TRT